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まずは、不動産とは何か？その定義を把握します。民法第86条1項「不動産及び動産」には、「土地及びその定着物は、不動産とする」とあります。定着物とは「ある物体に永続的に付着して容易に分離し難いもの」です。定着物が何かが分かれば、あとは字面を追うだけですので、不動産の定義が明確になります。例えば、土地に物置が置いてあった場合、それがしっかりと土地に固定されていれば不動産として扱われることになります。その一方で、手で押したら動く（つまり容易に分離する）なら、それは不動産として扱われないことになります。同じように、その土地に存在する立木も不動産になることがわかるでしょう。土地に根で付着しているからです。抜くのは容易ではありません。一方で、建物はどのような扱いになるのでしょうか。土地の定着物ですから、土地と一体として扱われるのでしょうか。「土地及びその定着物」と「建物」はまったく別物として扱われることになります。その理由は、民法第370条の「抵当権の効力の及ぶ範囲」に、「抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ」とあるからです。つまり、「建物」と「土地及びその定着物」は別物として考えるということです。このことにより、土地と建物を分離して売却することもできます。また、他人の土地に勝手に建物を建てても建物と土地の所有権は別々となり、土地と一体化して処理されないことになります。なお、建物の定義は民法上ではありません。ただし、建築基準法第2条第1項では、「土地に定着する工作物のうち、屋根があり、柱又は壁があるもの」とありますので、不動産取引ではこれを定義とします。そのため建築中の建物であっても、土地に定着し、屋根と柱又は壁があれば建築物としてみなすことになります。実務上では必ずしもできるとは言い切れませんが、表示登記及び融資は、建築中であっても屋根と柱又は壁があれば法律的には可能となります。